La Legge di Bilancio ha cambiato le aliquote e introdotto la Partita Iva dalla terza casa messa a reddito.
Dopo la «scossa» della Legge di Bilancio che ha introdotto l’obbligo di partita Iva per chi mette a reddito tre o più immobili, sugli affitti brevi potrebbe abbattersi anche la scure di Bruxelles. Nulla di irreparabile, «non ci saranno divieti», ha precisato il commissario europeo all’Energia, Dan Jorgen- sen. Ma novità sensibili arriveranno entro la fine dell’anno. Un «sollievo» per molti, un campanello d’allarme per i proprietari degli immobili, ormai protagonisti di un fenomeno in grande espansione anche in Puglia.
IN MANOVRA -La Legge di Bilancio ha cambiato le carte in tavola. Per chi affitta una sola unità abitativa per uso turistico si applica l’aliquota della cedolare secca al 21%, indipendentemente dal canale utilizzato. Un modo per difendere i piccoli locatori. L’esempio tipo è quello di chi affitta una seconda casa. Nel caso però si decida di mettere a reddito due immobili arriva la rimodulazione: sul primo aliquota al 21 %, sul secondo al 26% con l’idea che questa operazione segni l’ingresso in un segmento di affitti più strutturato. Dal terzo immobile, invece, l’attività viene giudicata «imprenditoriale» e scatta dunque l’obbligo di Partita Iva nonché la necessità di operare come LTI (locazione turistica imprenditoriale) con tutti gli adempimenti che questo salto comporta. Naturalmente, la LTI è un’opzione che può essere scelta anche da chi non mette a reddito tre immobili, potendo risultare anche più vantaggiosa rispetto al regime fiscale precedentemente illustrato.
LA POSIZIONE DELL’EUROPA – Il commissario Jorgensen, in audizione al Parlamento europeo, ha fornito le prime indicazioni sui vincoli che Bruxelles potrebbe inserire nella sua proposta di regolamentazione. L’obiettivo è porre un freno a fenomeni di espansione selvaggia a danno di residenti e soprattutto studenti (le città turistiche europee sono, spesso anche città universitarie), in un’ottica che possa tutelare anche le fasce più deboli della popolazione. Jorgensen è stato chiaro: «Vogliamo limitare gli effetti negativi degli affitti a breve termine continuando però a sfruttarne i vantaggi», esortando gli Stati membri dell’Unione ad «adottare un approccio che dia priorità all’alloggio per affrontare il problema dei senzatetto e migliorare l’accesso per i giovani».
LE IDEE IN CAMPO – Due sembrano le direzioni di marcia individuate dalla breve esposizione del commissario europeo. Innanzitutto, la necessità di separare i regimi fiscali tra chi offre questi servizi occasionalmente, come seconda entrata, e chi lo fa in modo professionale. In tal senso, si può dire che la Manovra 2026 abbia anticipato i desiderata di Bruxelles.
Ciò detto, però, il primo passo operativo sarà individuare e isolare quelle zone ad alto «stress abitativo» come ad esempio i centri storici delle grandi città: lì, dove gli affitti brevi potrebbero arrivare a pesare su quasi un quarto del totale (ma bisogna valutare caso per caso), le amministrazioni potrebbero essere autorizzate a prendere delle contromisure. Ad esempio «introducendo un limite massimo di notti ogni anno o la limitazione degli affitti brevi alla stagione estiva», affittando poi l’immobile agli studenti nel resto dell’anno.
LE REAZIONI –I primi accenni di Bruxelles non sono piaciuti agli imprenditori degli affitti brevi. «È una operazione ideologica che distrugge valore», afferma Lorenzo Fagnoni, presidente di Property Managers Italia e Ceo di Apartments Florence che riassume il pensiero di gran parte degli attori del settore: «L’ipotesi di un tetto alle notti è profondamente sbagliata: se oggi un immobile viene affittato 250 giorni l’anno, imporre il limite di 100 notti non lo farà tornare sul mercato delle locazioni lunghe. L’unico effetto concreto – conclude – sarà invece l’aumento dei prezzi».
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