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Mercato Immobiliare delle localita’ turistiche di mare: Basilicata Calabria Puglia

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Nel secondo semestre del 2006 le quotazioni degli immobili nelle località di mare sono cresciute del 3. 5%. Il risultato migliore è stato realizzato dalle regioni del Nord Italia cresciute del 4. 3%, seguite subito dopo da quelle del Sud Italia con 4. 0% e poi dalle località del Centro con 2. 0%.

Tra le realtà più dinamiche la Calabria, l’Emilia Romagna, la Puglia e la Sicilia. Meno vivaci le Marche e Campania. Le richieste su questo tipo di mercato si orientano prevalentemente verso il bilocale, a seguire il trilocale. Determinante per la realizzazione della compravendita la presenza di uno spazio esterno (terrazzo, balconi, giardino) e la vicinanza al mare e ai servizi. Apprezzata anche la presenza del riscaldamento autonomo. Tra le prime dieci località più costose ben otto sono cittadine liguri. In testa alla classifica c’è Alassio dove le tipologie di prestigio arrivano a toccare punte di 15 mila € al mq, a seguire Capri con top prices di 14 mila € al mq. Ben posizionate anche Riccione, in particolare su viale Ceccarini, dove si registrano valori medi di 8 mila € al mq per le tipologie signorili nuove o ristrutturate, che talvolta possono arrivare anche a 12 mila € al mq. Sul fronte delle locazioni non si riscontrano variazioni particolarmente sensibili anche se è sempre più difficile affittare gli appartamenti per mesi interi durante il periodo estivo. Ormai i turisti preferiscono sempre più vacanze “last minute” e per periodi sempre più ridotti. Puglia – Tra le regioni dinamiche nel secondo semestre del 2006 si segnala la Puglia, le cui località turistiche hanno messo a segno una crescita delle quotazioni immobiliari del 4. 5%. I segnali più interessanti arrivano dalle località del Salento, in particolare da Ostuni e Gallipoli, le cui quotazioni sono salite rispettivamente del 10. 4% e del 5. 4%%. Da non sottovalutare la performance di Fasano che ha registrato un incremento delle quotazioni del 18. 2%. In questa località è in crescita l’interesse di acquirenti olandesi ed americani per l’acquisto di case indipendenti o del tipico “trullo”. Da segnalare lo sviluppo dell’area compresa tra Fasano e Savelletri, dove negli ultimi anni sono sorti due campi da golf, attualmente sono in corso lavori per la trasformazione di vecchie masserie in alberghi ed in futuro sorgeranno dei nuovi villaggi turistici. Ad Ostuni cercano sia acquirenti dell’Italia del Nord che inglesi. A Gallipoli è in atto la tendenza ad acquistare tipologie situate nel Centro storico da destinare ad attività di Bed and Breakfast. Il mercato immobiliare di Vieste sulla costa garganica invece registra una minor presenza di acquirenti del Nord Italia a vantaggio di una clientela locale. Cambio di tendenza per quanto riguarda il mercato immobiliare a Vieste le cui quotazioni sono rimaste stabili nel secondo semestre del 2006. Mentre in passato il mercato immobiliare era movimentato soprattutto dalle compravendite si seconda casa, da alcuni mesi si registra invece una prevalenza di compravendite di prima casa. Inoltre la domanda di casa vacanza, se negli ultimi cinque anni era alimentata da richieste provenienti da famiglie del Nord Italia (Lombardia in testa), adesso vede protagonisti i professionisti con famiglia provenienti dalla provincia di Foggia con una disponibilità di spesa compresa tra 150–200 mila euro. Buona la presenza di turisti tedeschi che utilizzano maggiormente la formula della locazione e che, in caso di acquisto, preferiscono case indipendenti nell’entroterra preferibilmente con vista mare. Le tipologie più richieste sono il bilocale o il trilocale vicino al mare e al porto e la casa d’epoca in Centro che deve avere necessariamente la vista sul mare ed il terrazzo. La zona adiacente al mare è caratterizzata dalla presenza di costruzioni risalenti agli anni ’50 è ’60 ma anche ai primi del ‘900. I prezzi per un appartamento ristrutturato con vista porto sono di 1800 – 2000 € al mq, altrimenti si scende a 1600 – 1800 € al mq. Nei pressi del lungomare Europa in direzione del porto ci sono bilocali di nuova costruzione a prezzi da 2200 a 2500 € al mq. La zona del porto è molto apprezzata da chi possiede un’imbarcazione. I lavori di ristrutturazione sono giunti alla fase finale, c’è stato un aumento dei posti barca. Nel Centro storico di Vieste, per soluzioni del Xviii e del Xix secolo, si registrano quotazioni medie di 1800 € al mq. Più prestigioso il mercato immobiliare di Rione Ripa, dove un appartamento a picco sul mare raggiunge prezzi tra i 2500 ed i 2600 € al mq. Nella provincia di Brindisi, Ostuni e Fasano, che hanno visto crescere le loro quotazioni nel semestre di riferimento rispettivamente del 10. 4% e del 18. 2%, continuano ad attirare turisti ed acquirenti di seconde case Ad Ostuni acquistano inglesi ed abitanti dell’Italia settentrionale e centrale. I primi si sono avvicinati al mercato immobiliare della Puglia attratti soprattutto dalla possibilità di acquistare il trullo. Attualmente le richieste sono prevalentemente orientate verso le soluzioni indipendenti, libere sui quattro lati e possibilmente con terreno annesso, meglio se ristrutturate. Nel Centro storico della città si registra la presenza di richieste da parte di acquirenti italiani che si indirizzano soprattutto verso le abitazioni in pietra tipiche del posto, in genere di 30-40 mq. Una tipologia tipica ristrutturata in buone condizioni costa mediamente 75-80 mila €. A Fasano acquistano non solo i baresi, ma anche gente del Veneto e della Lombardia e un discreto numero di stranieri (inglesi in diminuzione, in crescita olandesi ed americani). Tutti sembrano propendere per la casa indipendente; gli stranieri poi sono attratti dai trulli. La zona più richiesta è quella tra Fasano e Savelletri, verso il mare, dove sono in costruzione delle villette a schiera (3000 € al mq) e dei villaggi turistici e si stanno recuperando vecchie masserie da trasformare in alberghi. La zona vanta anche la presenza di due campi da golf ultimati negli ultimi anni. Gli stranieri preferiscono la casa indipendente, meglio se con piscina annessa. A titolo di esempio una masseria da ristrutturare con 6000 mq di terreno e 200 mq di abitazione da ristrutturare è stata compravenduta a 550 mila €. Per una soluzione vicina al mare bisogna spostarsi verso la zona del Borgo Antico di Savelletri dove per un ristrutturato si parla di almeno 3000 € al mq. L’offerta è molto bassa, contro una domanda elevata. Nella vicina Torre Canne al momento sono in costruzione degli appartamenti da 50-60 mq con spazio esterno acquistabili a prezzi medi di 2000 € al mq; se si parla di un ristrutturato fronte mare le quotazioni arrivano a 3000 € al mq. La ricerca di seconda casa a Gallipoli (le cui quotazioni sono cresciute del 5. 4% nel secondo semestre dell’anno) interessa in particolar modo le zone di Baia Verde e Lido S. Giovanni. Gli acquirenti, prevalentemente del Nord Italia, cercano bilocali e trilocali possibilmente con terrazzo. Le case vacanza si concentrano a Baia Verde, infatti la località si anima prevalentemente nel periodo estivo; l’offerta immobiliare include soluzioni indipendenti e appartamenti di piccolo taglio ad uso turistico. La zona ha conosciuto il suo sviluppo edilizio negli ultimi venti anni. Per una soluzione usata in buone condizioni si spendono da 1200 a 1500 € al mq. Da segnalare la costruzione di soluzioni bifamiliari. Il nuovo si compravende mediamente a 2000 € al mq. In crescita le quotazioni degli immobili a Lido S. Giovanni che, abitato anche nei periodi invernali, è apprezzato dagli acquirenti di seconde case che così si sentono più tranquilli di usarlo durante tutto l’anno. L’offerta abitativa è costituita da condomini degli anni ’70 e quelli posizionati sul lungomare Galilei permettono di godere di una bella vista mare. Per un buon usato si spendono mediamente 1800 € al mq. Nel Centro storico della città si registra una discreta richiesta di immobili da destinare ad attività di Bed and Breakfast. A questo fine si richiedono soprattutto monolocali e bilocali a ridosso delle mura del Centro storico. Basilicata – Negli ultimi due anni è cresciuta a Policoro la richiesta di seconde case da parte di turisti provenienti dalla Lombardia, dall’ Emilia Romagna e dal Piemonte. Le quotazioni nel secondo semestre del 2006 sono cresciute del 10%. Sempre sostenuta la domanda da parte di turisti provenienti da Bari e provincia. Gli acquirenti di seconde case sono in prevalenza famiglie con bambini, che apprezzano la zona di Policoro Lido e concentrano le richieste su trilocali con giardino che non costino più di 80 mila euro. L’edilizia di Policoro Lido è composta da piccole palazzine e da soluzioni indipendenti di nuova costruzione. A Policoro, infatti, sono in costruzione molte ville. Una villa indipendente da 70 mq con giardino, veranda e posto auto costa circa 110–120 mila euro. Tutta l’area del Lido è in fermento edilizio in seguito ai lavori per la costruzione del porto turistico che disporrà di circa 300 posti barca fino a 18 metri e di altri 200 in una darsena privata. Accanto al porto turistico sorgerà un villaggio costituito da una serie di isolotti e penisole su cui saranno realizzate 210 unità residenziali e un albergo a 4 stelle con circa 260 posti letto. Piazzette, stradine, ponti, percorsi pedonali che si snodano in uno spazio raccolto e discreto ove convivono, sistemi ricettivi, servizi e attrezzature collettive. Si potrà usufruire di un gran numero di servizi: travel lift, distributore carburanti, yachting club, bar, ristoranti, ampie zone commerciali, centro congressi e un campo da golf a 18 buche. Questo ci porta a pensare ad una futura rivalutazione immobiliare della zona. Nella parte centrale di Policoro Lido sorgerà anche un polo commerciale. Il Centro di Policoro è più distante dal mare e presenta piccoli condomini, da 4–10 unità, costruiti circa 40 anni fa. In questa zona il mercato immobiliare è soprattutto residenziale ed i prezzi sono di 1000–1100 € al mq per le tipologie ristrutturate. Calabria – Le località turistiche della Calabria hanno segnalato nel secondo semestre del 2006 una crescita delle quotazioni immobiliari del 7. 3%. Particolarmente dinamico il mercato di Belvedere Marittimo e di Diamante. Entrambe registrano richieste di acquirenti campani. La bassa offerta immobiliare, dovuta anche alla presenza di vincoli territoriali, non permette di soddisfare la domanda esistente, creando così pressioni al rialzo sulle quotazioni. Abbastanza stabile il mercato di Soverato dove non si segnalano dinamiche immobiliari particolarmente brillanti. Sono prevalentemente campane le famiglie che scelgono di trascorrere le vacanze a Belvedere Marittimo (+14. 4% la crescita delle quotazioni immobiliari) e Diamante (+5. 2% l’incremento dei prezzi nel secondo semestre). Gli appartamenti sono utilizzati soprattutto durante le ferie estive o nei ponti invernali, anche se cresce il numero delle persone in pensione che si stabilisce definitivamente in questa zona della Calabria. Belvedere Marittimo presenta un’edilizia risalente agli anni ’80 con palazzi che non superano i tre o quattro piani. Nei pressi del Centro si costruiscono nuovi appartamenti compravenduti a 1500 € al mq. La richiesta di immobili si concentra in particolare sulla zona a ridosso del mare dove il prezzo dell’usato è di 1500 € al mq contro una media per le aree più interne di 1200 € al mq. Anche il Centro storico di Diamante, che si affaccia sul mare, è richiesto per l’acquisto di seconde case. Gli appartamenti con vista mare costano 1500 € al mq. Fatta eccezione per le zone sopracitate, a Diamante prevalgono i complessi di villette quadrifamiliari nei pressi del mare (1200–1300 € al mq) e le villette bifamiliari nella parte più interna (1200-1300 € al mq), costruite dagli anni ’80 in poi. I vincoli sulla presenza di verde imposti dal Comune non facilitano la costruzione di nuove strutture. Anche per questo motivo l’offerta di immobili risulta insufficiente a soddisfare la domanda di seconde case sempre sostenuta. Il mercato immobiliare di Soverato Marina, le cui quotazioni sono cresciute del 2. 7%, si divide equamente tra residenziale e turistico. Ad acquistare la casa uso turistico sono per lo più famiglie del Sud e Centro Italia (Roma, Napoli, Bari e Calabria). Buona la presenza di turisti tedeschi che preferiscono trascorrere le ferie nei villaggi vacanza che circondano Soverato. Le zone più ricercate sono quelle nei pressi del mare ed ,in particolare, la domanda si concentra su Soverato Centro dove ci sono palazzine costruite tra gli anni ’60 e gli anni ‘70. Il medio usato costa 2000–2200 € al mq, la stessa tipologia vista mare costa mediamente 2600 € al mq. Segnaliamo che sono quasi ultimati i lavori per la costruzione del Nuovo Teatro. Il Centro storico di Soverato, dove però le compravendite di seconda casa sono più basse, si è sviluppato agli inizi degli anni ’50 ed è formato da case di pescatori che oggi sono state in parte ristrutturate. Nella zona panoramica di Soverato si costruiscono villette a schiera e palazzine di 4–5 piani con appartamenti ed i prezzi oscillano tra i 1800 ed i 2000 euro al mq. Da poco in questa zona sono stati completati i lavori di ripavimentazione e di installazione di un nuovo sistema di illuminazione.

Locazioni Estive 2007

 

 

 

 

 

Giugno

Luglio

Agosto

Settembre

Basilicata

 

 

 

 

Policoro

700

1000

1400

700

Calabria

 

 

 

 

Belvedere Marittimo

700

1200

2000

700

Diamante

900

1500

2500

900

Soverato

1000

1300

2500

1000

Puglia

 

 

 

 

Vieste

1400

1800

2500

1400

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Canoni mensili per un bilocale di 4 posti letto.

 

 

 

 

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa

 

 

 

 

Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa .


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