Una vera e propria tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire è stata introdotta nel nostro ordinamento, per la prima volta in chiave sistematica, con la promulgazione della Legge delega n. 210 del 2/8/2004
e con la emanazione del relativo D. L.vo di attuazione n. 122 del 20/6/2005, voluti e propiziati dall'ASSOCOND-CONAFI, Associazione a difesa dei consumatori a carattere Nazionale. L'ASSOCOND-CONAFI, infatti, si occupa della tutela dei diritti di proprietà in ogni sua forma e svolge la sua attività prestando consulenza sia in materia di condominio sia in tema d compravendita di immobili. Tale novità legislativa citata è entrata in vigore il 21/7/2005 ed ha finalmente fornito un valido sostegno sia ai soggetti che, in passato, hanno subito irreversibili situazioni di perdite (di immobili e/o di somme di danaro), sia a vantaggio di quelli che, al momento, ancora lottano per tutelare il proprio investimento, sia ancora a vantaggio di coloro che riterranno acquistare immobili da costruire. Le norme in esame, infatti, se correttamente applicate, mettono gli acquirenti di immobili da costruire finalmente al riparo delle azioni revocatorie di cui all'art. 67 L.F., dalle disavventure rivenienti dalle situazioni di crisi delle imprese edilizie e dalle conseguenze delle vendite coatte degli immobili compravenduti, eseguite sia in sede fallimentare sia nel corso di esecuzioni immobiliari.
A mero titolo indicativo, si evidenzia che il D.L.vo 122/05:
– ha introdotto, a carico delle imprese, l'obbligo di fornire una fideiussione a garanzia della restituzione degli acconti versati sino alla stipula del definitivo (art. 2) ed una polizza postuma decennale per i vizi dell'immobile (art. 4);
– ha prescritto il contenuto del contratto preliminare di compravendita (art. 6);
– ha modificato l'art. 39 del D. L.vo 1/9/1929 n. 385 disponendo che il ceto bancario debba procedere, per le singole porzioni di immobili condominiali, alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell'ipoteca a garanzia (art. 7);
– ha vietato al notaio di procedere alla stipula senza la previa suddivisione del finanziamento in quote e senza il perfezionamento di un titolo per la cancellazione o il frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante, sull'immobile (art. 8);
– ha concesso agli acquirenti il diritto di prelazione sulle aggiudicazioni di immobili eseguite all'asta (art. 9) ;
– ha esentato o limitato l'esperibilità dell'azione risarcitoria di cui all'art. 67 L.F. (art. 10);
– ha istituito un Fondo di solidarietà per indennizzare le c.d. "vittime" dei danni subiti (art. 12).
Allertiamo l'attenzione degli interessati che sono in corso di approntamento le domande al Fondo di Solidarietà per l'indennizzo dei danni (il cui termine di presentazione scade il 31/12/2007), le azioni a tutela dell'esercizio del diritto di prelazione per le case da vendere all'asta (da parte di chi può e vuole ancora salvarle) e le iniziative per conseguire il risarcimento dei danni subiti (a favore di chi ha perso la possibilità di esercitare il predetto diritto di prelazione).
Avv. Franco Toni
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